Купить или арендовать?
Тезисно
- В Швейцарии сложно ответить на вопрос о покупке или аренде жилья.
- Владение недвижимостью может быть не единственным желанием людей.
- Уровень домовладения в Швейцарии снижается, составляя 36%.
- Швейцарцы часто выбирают аренду из-за ограниченного предложения и высоких цен на недвижимость.
На этот вопрос не так просто ответить в Швейцарии, стране арендаторов. Когда имеет смысл покупать, а когда арендовать. Купить или арендовать? Когда дело доходит до жилья, часто создается впечатление, что единственной вещью является домовладение или, по крайней мере, тайное желание подавляющего большинства людей. Это относится даже к Швейцарии с ее скромной долей домовладельцев в 36 процентов, которая в последние годы даже снижается. Тот факт, что швейцарцы — народ арендаторов, часто объясняется отсутствием возможностей для покупки: слишком мало предложения, слишком высокие цены.
Но насколько полезно владеть собственными четырьмя стенами, а не арендовать их? Кому подходит домовладение? А кому лучше обслуживать съемную квартиру?
Аренда обычно дешевле покупки
У Андреаса Лоепфе твердое мнение на этот счет. Преподаватель экономики недвижимости в Цюрихском университете сравнивает покупку дома со свадьбой: «Покупка имеет смысл, прежде всего, когда вы нашли недвижимость своей мечты и маловероятно, что вы получите ее в аренду».
Это тот случай, когда у вас нестандартные требования, ведь съемные квартиры обычно строятся таким образом, чтобы в них поместилось как можно больше людей. Или когда где-то на рынке практически одни дома, что почти нигде в Швейцарии.
Путь к собственному имуществу
Цены на недвижимость в Швейцарии резко выросли в последние годы. Тем не менее, владение домом остается мечтой многих горожан. Эта серия показывает, возможна ли покупка дома с финансовой точки зрения, как найти подходящую недвижимость и как ее финансировать. Это первый пост в серии.
С финансовой точки зрения владение собственным домом редко бывает лучшим выбором, объясняет Лоепфе: «Покупка квартиры обычно обходится дороже, чем аренда сопоставимой недвижимости». В последние двадцать лет все было по-другому из-за постоянно падающих и, в конечном счете, сверхнизких процентных ставок. «Но этот этап исторически был аномалией. И теперь все кончено».
Оценка, проведенная Wüest Partner (WP) для NZZ, показывает, что в 95 процентах муниципалитетов на самом деле дешевле снова водить машину, если вы снимаете квартиру, чем если покупаете ее. Разница может составлять сотни, в крайнем случае даже несколько тысяч франков в месяц, например, в Зумиконе, где, по данным WP, домовладение стоит 3400 франков, или на 104 процента больше в месяц, чем съемная квартира. Это связано с тем, что процентные ставки по ипотечным кредитам снова выросли (WP ожидает 3% по первой ипотеке и 3,5% по второй), а также с постоянно высокими ценами на жилье.
Однако при сравнении покупки и аренды учитываются альтернативные издержки. Арендатор может инвестировать деньги, которые домовладелец вложил в свой дом, другими выгодными способами.
WP рассчитывает упущенную выгоду в размере 4 процентов в год, что в прошлом соответствовало средней доходности портфеля с 40 процентами акций SPI и 60 процентами федеральных облигаций. Имея чуть менее 300 000 франков собственного капитала, необходимого сегодня, например, для покупки кондоминиума в Шлирене (ZH), это составляет 12 000 франков в год (см. пример расчета).
Инвестиции в недвижимость, но без кластерного риска
Однако Лоепфе не хочет никого отговаривать от инвестиций в недвижимость. Наоборот: «Всем советую вкладываться в недвижимость — только не в жилую. Если вы вкладываете все свои деньги в собственный дом, вы подвергаетесь концентрации риска и рискуете потерять все свои активы, если рынок будет развиваться неблагоприятно».
Инвестиционные инструменты в сфере недвижимости являются лучшим вариантом, особенно фонды недвижимости, которые напрямую владеют своей собственностью. Как инвестор, вы не должны платить с них никаких налогов, ни на доход, ни на капитал.
Однако тот факт, что покупка сейчас дороже аренды, не означает, что покупать жилую недвижимость уже нецелесообразно. Эксплуатационные расходы могут быть выше снова с собственностью; но оправдались ли инвестиции в конце концов, становится ясно только в отдельных случаях, когда квартира или дом снова продаются или передаются следующему поколению. Если имело место достаточно большое увеличение стоимости, деньги все еще были хорошо вложены. Вы знаете, только задним числом.
Увеличение стоимости может сделать покупку стоящей
Компания Wüest Partner подсчитала, насколько должны вырасти цены на недвижимость в течение следующих 16 лет, чтобы инвестиции после продажи окупились. Промежуток времени был выбран потому, что он соответствует среднему периоду владения кондоминиумами в Швейцарии. Также учитывались затраты на продажу и налог на прирост собственности.
Вывод: в 82 процентах муниципалитетов номинального увеличения стоимости менее чем на 1,0 процента в год достаточно для того, чтобы домовладение работало лучше, чем арендная плата плюс деньги, вложенные в другое место. Это значение, которое, по данным WP, было достигнуто в среднем практически везде в Швейцарии с 1985 года. Исключения составляют некоторые общины в Бернской Юре или в районе Лейк Вале.
Лишь в нескольких общинах, а именно в 61 общине, необходимо увеличение стоимости более чем на 1,5 процента в год. Однако многие из этих сообществ расположены в центральной Швейцарии, на Цюрихском озере или в туристических районах кантона Граубюнден, где потенциал повышения стоимости считается довольно высоким.
Насколько дорогим может быть дом?
Конечно, вы должны быть в состоянии позволить себе иметь собственный дом, иначе это может быть опасно. Тем не менее, доступность обычно тщательно проверяется банками при выдаче ипотечных кредитов. Как правило, ежемесячные расходы (проценты по ипотеке, техническое обслуживание, амортизация) не должны составлять более трети валового дохода , при этом проценты по ипотеке рассчитываются по расчетной ставке 5 процентов.
Или, другими словами: при соотношении кредита к стоимости в 80 процентов дом или квартира могут стоить в 5,55 раз больше, чем зарабатывает домохозяйство . При валовом доходе домохозяйства в 180 000 франков возможна недвижимость по цене 1 миллион франков.
Также важно знать, что не только проценты по ипотеке должны учитываться, когда речь идет о текущих расходах. Часть ипотечного долга, превышающая 66,6 процента, должна быть амортизирована в течение 15 лет. С недвижимостью в 1 миллион швейцарских франков и максимальным соотношением кредита к стоимости это составляет 9 000 швейцарских франков в год. Хотя это не затраты, а своего рода «вынужденные сбережения», на другие вещи все равно не хватает ликвидности.
В дополнение к доле участия в капитале в размере 20 процентов существуют также дополнительные расходы на покупку, такие как налог на передачу собственности, нотариальные сборы и любые брокерские комиссии. И в зависимости от состояния имущества, ловушки скрытых затрат могут также появиться после покупки, например, потому что необходимо инвестировать в энергоэффективность имущества.
Поиск безопасности
С финансовой точки зрения есть аргументы за и против домовладения. Однако для многих искателей дома основное внимание уделяется не соображениям доходности. Согласно исследованию Цюрихского университета прикладных наук (ZHAW), проведенному в 2022 году, девять из десяти домохозяйств, ищущих жилую недвижимость, хотели бы купить ее, чтобы иметь дом на длительный срок.
Это не так, как арендатору в Швейцарии, вы должны постоянно бояться, что вас выселят из квартиры. Подавляющее большинство арендаторов меняют квартиру добровольно, потому что хотят сменить месторасположение или нуждаются в чем-то большем или меньшем.
Но всем известны случаи выселения жильцов — будь то за то, что арендодатель оформил личное пользование, или за то, что здание ремонтируют или сносят. И эта гетерономия пугает, особенно на рынке, где жилья мало и бывает очень сложно найти что-то новое рядом с тем, где вы жили раньше, чтобы, например, детям вдруг не пришлось менять школу.
Кроме того, из-за того, как регулируется рынок арендного жилья в Швейцарии, каждый переезд автоматически означает, что вы платите больше за жилье.
Плюсы и минусы покупки и аренды
Если вы молоды и гибки, вы не хотите слишком беспокоиться о том, что в какой-то момент вам придется покинуть свой дом непреднамеренно. Однако есть и фазы жизни, в которых стабильность имеет большое значение. Примерно так обстоит дело с созданием семьи. Согласно вышеупомянутому исследованию ZHAW, 45,8% людей в возрасте от 30 до 39 лет ищут собственный дом в качестве следующей формы жизни. Среди лиц в возрасте от 50 до 69 лет их всего 23,7%.
Но осторожность также рекомендуется, когда речь идет о безопасности дома, что у многих людей ассоциируется с домовладением. Как домовладелец, вы не зависите от других в том смысле, что домовладелец может сказать вам, когда вы должны покинуть квартиру. И наоборот, это не означает, что в вашем собственном доме не таятся опасности.
«Пока все идет как обычно, безопасность может быть права», — говорит Лоепфе. «Но как только происходит что-то непредвиденное, быстро становится очевидным, насколько негибким является домовладение». За свою более чем 30-летнюю карьеру в сфере недвижимости он несколько раз сталкивался с тем, как жизненные кризисы возникали из-за стрессовой личной ситуации из-за проблем с собственным домом.
Потеря работы, развод, инвалидность или даже смерть партнера: все эти сценарии могут означать, что собственность внезапно перестанет быть жизнеспособной. Поэтому уже при покупке недвижимости следует принимать меры предосторожности, чтобы максимально уменьшить негативные последствия.
Пенсия по инвалидности или страхование жизни могут обеспечить защиту. Но отсутствие страховой защиты на случай развода — одна из самых частых причин продажи жилья. В лучшем случае брачный договор может помочь смягчить наихудшие проблемы.
Плотность предложения
Если предположить, что у молодой семьи есть необходимые финансы для покупки дома, каковы шансы вообще что-нибудь найти?
Конечно, это зависит от требований, а также от того, где вы ищете. Хотя предложение жилья в собственности увеличилось после изменения процентных ставок, оно по-прежнему намного скромнее, чем предложение свободных арендных квартир. По данным Wüest Partner, в первом полугодии на порталах недвижимости по всей Швейцарии было предложено в среднем 66 700 объектов (кондоминиумов и домов на одну семью). Количество сдаваемых внаем квартир составило 121 100. Таким образом, предложение сдаваемых внаем квартир на 82 процента больше, чем количество домов, занимаемых владельцами.
В кантоне Цюрих разница еще более заметна. В первом полугодии здесь предлагалось в среднем 16 100 арендных квартир в квартал. В случае с жилой недвижимостью (кондоминиумы и частные дома) было всего 4100 объектов. Таким образом, предложение сдаваемых внаем квартир даже в четыре раза превышает предложение собственного жилья.
Однако в кантоне есть несколько небольших населенных пунктов, где предложение жилья, занимаемого владельцами, превышает предложение квартир, сдаваемых внаем. К ним относятся Russikon, Dorf, Wila, Oetwil an der Limmat.