Тезисно
- Выплаты по ипотечным кредитам достигли самого высокого уровня с середины 1980-х годов.
- Жилищный сектор обычно является одним из секторов, наиболее чувствительных к процентным ставкам.
- В Америке ставки по ипотечным кредитам резко выросли, поднявшись с менее чем 3% до более чем 7%.
- Несмотря на рост ставок, спрос на жилье упал, а предложение недвижимости сократилось.
- Долгосрочные ставки препятствуют продаже домов, так как домовладельцы не хотят отказываться от кредитов с низкими процентами.
- В 2022 году расходы на реконструкцию жилья достигли почти 570 миллиардов долларов.
- Домостроители предлагают стимулы покупателям, снижая ставки по ипотечным кредитам.
- Устойчивый рост цен на жилье может осложнить прогноз инфляции.
Homeownership регулярно оказывается в топе опросов о том, чего американцы больше всего хотят в жизни. Увы, эту часть американской мечты редко когда было труднее достичь. Те, кто хочет выйти на рынок недвижимости, сталкиваются с тройным ударом: высокими ценами, дорогостоящей ипотекой и ограниченным выбором. В совокупности эти факторы привели к тому, что жилье стало крайне недоступным, без каких-либо признаков облегчения на горизонте.
Тем не менее, окольным путем, кризис недвижимости также помогает объяснить одну из самых неотложных экономических загадок современности: почему экономический рост в Америке остается устойчивым, игнорируя прогнозы о рецессии.
Жилье обычно является одним из секторов, наиболее чувствительных к процентным ставкам, но в Америке дела обстоят не так однозначно. Поскольку за последние два года Федеральная резервная система стала агрессивной, ставки по ипотечным кредитам резко выросли, поднявшись с менее чем 3% до более чем 7%. По данным Национальной ассоциации риэлторов, для средней семьи, покупающей средний дом, выплаты по ипотеке удвоились с примерно 14% ежемесячного дохода домохозяйства в 2020 году до почти 29% в июне, что является самым высоким показателем с 1985 года.
Удивительно, но этот скачок ставок по ипотечным кредитам не привел к снижению цен на жилье. Они ненадолго упали, когда ставки начали расти, но с тех пор восстановились до рекордных максимумов, достигнутых в начале прошлого года после того, как стимулы эпохи Covid поддержали экономику. Данные от 29 августа показали, что этот отскок может набирать силу: цены на жилье во втором квартале этого года выросли в годовом исчислении на 15%, согласно индексу s&p Case-Shiller, ориентиру для цен на американскую недвижимость.
Чем объясняется такая впечатляющая устойчивость?
Для чего-то размером с американский рынок недвижимости, где годовой объем продаж составляет около 2 триллионов долларов и разбросан по экономике размером с континент, где одни регионы процветают, а другие сокращаются, неизбежно существует нюансированный ответ. Однако в конце августа Дуглас Йерли, исполнительный директор компании Toll Brothers, одной из крупнейших жилищно-строительных компаний Америки, дал хороший отчет во время телеконференции, посвященной отчетам о прибылях и убытках.
Покупатели еще есть. У них очень мало вариантов, — пояснил он.
Хотя спрос на дома упал по мере роста ставок, предложение недвижимости упало почти одновременно. Покупатели жилья обычно получают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на 30 лет — неслыханное явление в большинстве стран, но рассматриваемое почти как конституционное право в Америке из-за роли Fannie Mae и Freddie Mac, двух гигантских фирм, поддерживаемых государством, которые скупают ипотечные кредиты у кредиторов и секьюритизировать их. Предоставляя кредиторам возможность предлагать долгосрочные фиксированные ставки, их цель состоит в том, чтобы облегчить людям покупку домов. Но на данный момент долгосрочные ставки служат препятствием, поскольку домовладельцы, получившие ипотечные кредиты под низкие проценты до того, как ФРС повысила ставки, не имеют желания отказываться от них и поэтому не желают продавать свои дома. Redfin, платформа недвижимости, подсчитала, что около 82% домовладельцев имеют ставки по ипотеке ниже 5%.
Снижение количества сделок, при прочих равных условиях, должно нанести ущерб экономике, снизив активность в жилищном секторе, поскольку меньше денег будет тратиться на реконструкцию, новое строительство, мебель и так далее. Все сложилось не так. Не имея возможности приобрести более хорошие раскопки, домовладельцы, запертые в домах, вложили больше средств в ремонт своих нынешних домов. Рост удаленной работы усилил эту тенденцию: люди добавляют в свои дома дополнительные офисные помещения. По данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, в 2022 году расходы на реконструкцию достигли почти $570 млрд, или около 2% ввп, что на 40% больше в номинальном выражении по сравнению с 2019 годом.
Многие из тех, кто бросает вызов рынку, чтобы купить дом, сделали выбор в пользу новостроек, а не существующих объектов недвижимости. Одним из преимуществ недавно построенных домов является то, что они действительно доступны. Таким образом, по данным Национальной ассоциации домостроителей, в этом году на их долю приходится около трети активных объявлений, по сравнению со средним показателем в 13% за два десятилетия до пандемии Covid-19. Как говорит Дэрил Фэйрвезер из Redfin:
Строители получают выгоду, потому что у них нет конкуренции со стороны существующих домовладельцев
Домостроители также смело предлагают стимулы покупателям. Самое поразительное то, что они «скупали» целых 1,5 процентных пункта по ставкам по ипотечным кредитам, выплачивая единовременный взнос авансом, который снижает будущие процентные выплаты. Это позволило их собственным ипотечным компаниям предлагать ставки примерно на уровне 5%. Для жилищно-строительных компаний эти выкупы эквивалентны снижению примерно 6% от их продажной цены, что они могут легко себе позволить, учитывая прочность их балансов. Для покупателей более низкие ставки по ипотечным кредитам являются долгожданным облегчением в нынешних условиях, что привело к росту как покупок, так и строительства. Строительство новых домов на одну семью завершилось в конце прошлого года. В июле запуски выросли почти на 10% по сравнению с годом ранее.
Типы недвижимости теперь задаются вопросом, сохранится ли ценовая устойчивость. Рынок сталкивается с испытанием, поскольку ставки по ипотечным кредитам растут еще выше. На протяжении большей части прошлого года ставки, казалось, стабилизировались на уровне около 6,5%, но с начала августа инвесторы пришли к выводу, что ФРС будет сохранять жесткую политику и дольше, что привело к росту ставок по ипотечным кредитам до 7,5%. «Чем выше ставки, тем сильнее падает спрос. Это довольно быстро догонит домостроителей», — считает Джон Бернс, консультант по недвижимости. Чтобы противодействовать спаду, некоторые кредиторы могут предложить более рискованные сделки. Zillow, платформа недвижимости, теперь продвигает первоначальный взнос всего в 1% за дома в Аризоне, когда-то популярном рынке. Если цены упадут, владельцы с небольшим капиталом в своих домах могут оказаться в числе первых, кто объявит дефолт.
Если, однако, рынок недвижимости останется устойчивым, именно политикам ФРС придется столкнуться с испытанием. Активная активность на рынке жилья способствует перегреву экономики. Устойчивый рост цен также усложнит перспективы инфляции. Взаимосвязь не совсем однозначна, поскольку недвижимость отражается в индексах инфляции в виде цен на аренду, а не на покупку. Более того, основные показатели инфляции, как правило, отстают от высокочастотных показателей арендной платы как минимум на шесть месяцев. Эти высокочастотные меры снижались на протяжении большей части прошлого года, и это снижение только сейчас просачивается в официальные индексы инфляции — процесс, который, вероятно, продолжится до начала 2024 года.
Что произойдет после этого, гораздо менее определенно. С одной стороны, ведется строительство рекордного количества квартир, и это предложение должно сдерживать рост арендной платы. С другой стороны, недоступность жилья вынуждает все больше потенциальных покупателей выходить на рынок аренды, что может привести к повышению арендной платы и росту инфляции.
Ясно одно: пока процентные ставки не снизятся, у миллионов американцев не будет иного выбора, кроме как отложить свою мечту о собственном жилье.