Тезисно
• В Америке цены на жилье почти на 2% выше, чем год назад.
• Экономисты ожидали снижения цен на жилье из-за замедления экономики и роста процентных ставок.
• Три фактора объясняют, почему рынки жилья до сих пор отмахивались от более высоких ставок: изменение предпочтений, изменившийся рынок ипотеки и более богатые люди, имеющие избыточные сбережения.
В некоторых частях Сан-Франциско рынок жилья находится в тяжелом положении. Рассмотрим пример одной шикарной квартиры недалеко от мэрии с кварцевыми столешницами и террасой на крыше, которая в 2019 году была продана за 1,25 миллиона долларов. Не сегодня. После хаоса, вызванного пандемией Covid-19, мэрия теперь упускает из виду очаг городских проблем с наркотиками. Каждую ночь разыгрываются библейские сцены беззакония и человеческих страданий. Сейчас квартира выставлена на продажу за 769 000 долларов, но ее еще не продали.
Однако вдали от проблемных районов рынок жилья Сан-Франциско снова устойчив. Цены выросли на 3% по сравнению с минимумом, достигнутым ранее в этом году. Недвижимость в роскошных частях города стоит значительно выше запрашиваемой цены. В соседнем Сан-Хосе, в Силиконовой долине, цены на жилье выросли на 8% по сравнению с минимумом. Эта история схожа во всех богатых странах: очаги слабости, но удивительная общая сила.
По данным отделения Федеральной резервной системы в Далласе, мировые цены на жилье выросли на 1,3% в период с первого по второй квартал 2023 года. Оценки за последние месяцы указывают на дальнейший рост. В денежном выражении это соответствует предыдущему пику, достигнутому в 2022 году. С учетом инфляции они упали менее чем на 5%. Это меркнет по сравнению с падением экономики на 13% от пика до минимума, которое последовало за финансовым кризисом 2007–2009 годов и которое длилось гораздо дольше.
Даже в тех местах, где рынок жилья во время пандемии рухнул, что заставило людей ожидать краха, цены сейчас выше, чем многие опасались. В Великобритании индекс цен на жилье, рассчитываемый строительной компанией Halifax, вырос в октябре на 1,1%, превзойдя ожидания экономистов о месячном падении на 0,4% (хотя количество транзакций необычно низкое). Данные жилищного сайта Zillow показывают, что цены на жилье в США почти на 2% выше, чем год назад. Недавнее исследование Bloomberg, компании, занимающейся финансовыми данными, предполагает, что цены на жилье в Австралии могут вырасти на 7,7% в этом году.
Все это застало большинство экономистов врасплох. С начала 2022 года центральные банки богатых стран подняли процентные ставки в среднем на пять процентных пунктов. Экономисты считали, что цены на жилье упадут, поскольку покупательная способность покупателей снизится, держатели ипотечных кредитов будут изо всех сил пытаться погасить свои долги, а экономика замедлится.
Однако три фактора объясняют, почему рынки жилья до сих пор игнорируют более высокие ставки. Во-первых, это изменение предпочтений. Пандемия, похоже, сделала людей более отшельническими : они больше работают дома и тратят больше времени на домашние развлечения, чем на выходы из дома. Таким образом, люди придают большее значение своему жизненному пространству, что повышает спрос на жилье. Это останавливает снижение цен.
Второй фактор – изменившийся рынок ипотечного кредитования. В некоторых странах, таких как Америка и Дания , уже давно принято брать займы по фиксированным ставкам, что позволяет людям оградить себя от повышения ставок центральных банков. До 2022 года домохозяйства в других странах двигались в том же направлении. В период с 2011 по 2021 год доля ипотечных кредитов в странах ес с плавающими ставками упала с почти 40% до менее 15% (хотя часть остальных фиксируется всего на несколько лет). В результате эффект повышения ставок был отсрочен. С 2021 года средняя ставка по ипотечным кредитам в богатых странах мира выросла лишь вдвое по сравнению со средней процентной ставкой центрального банка.
Финансы домохозяйств также делают рост расходов по процентам более управляемым — третий фактор, поддерживающий цены на жилье. После кризиса недвижимости, начавшегося в 2007 году, многие правительства ввели более жесткие правила, закрывая доступ менее кредитоспособным заемщикам. Более богатым людям легче пережить высокие процентные счета. Кроме того, многие заемщики все еще имеют большие «избыточные сбережения», накопленные во время пандемии, которые они могут использовать для погашения своих долгов. По последним оценкам, в средней богатой стране за пределами Америки эти сбережения по-прежнему составляют 14% годового располагаемого дохода.
Можно ли просто отсрочить боль на рынке жилья? Срок действия ипотеки с краткосрочным ремонтом скоро истечет. Тогда домохозяйствам потребуется рефинансирование, возможно, по сегодняшним высоким ставкам; если инфляция останется устойчивой, центральным банкам, возможно, придется поднять ставки еще больше. Избыточные сбережения в конечном итоге закончатся, а рост безработицы, связанный со слабостью экономики, также поставит под угрозу некоторых домовладельцев. Но на данный момент богатый мир далек от мэрии.